樓市量價持續低迷，年內多次調控政策均顯露“救市”之意。但近日“房地產金融新常態”浦江大資管論壇上，多位業內人士對此表示目前房地產市場基本面仍沒有變，今明兩年房企仍面臨較大的去庫存壓力。

      與此同時，房企轉型已成業內共識，伴隨資本市場松綁和融資工具的豐富，地產金融化發展也正全面提速，先行先試紛紛啟動。

      樓市頹勢仍在延續，即便是在沖擊一年銷售額最佳時機的“金九”。今年前9月北京、上海、廣州、深圳四地呈現“量跌價挺”的形勢，二、三和四線城市則現成交量普跌，其中下滑二至三成的城市占比最多，過半的城市出現均價停漲或下降。

      9月30日《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（下稱“9·30房貸新政”）發布后，受益二套房認定新政、釋放信貸政策松動市場預期，國慶長假期間多地樓市成交量小幅回升，市場回暖預期再起。

      同策咨詢董事長孫益功在論壇期間表示，此前數據統計顯示“限購”等救市政策確實會加快市場去化速度；此次新政刺激下，預計在未來3至6個月市場將逐步釋放15%至20%的首次改善需求，首套自住需求也將積極入市。但他同時表示，從目前各銀行政策落地執行情況來看，“惜貸”基本面并沒有實質性改變。

      光大銀行上海分行某高管則透露，去年我國房企資產負債率平均水平超過70%，房企當下仍以債務融資為主是推高負債率走高的直接原因。其介紹，房企資金來源渠道主要包括自有資金，以及外部的權益融資和債務融資；但從目前實際情況來看，權益融資推進仍比較困難，債務融資中的銀行貸款普遍占去企業融資一半比重。

      面對今年驟變的市場，房企轉型已迫在眉睫，拓寬融資渠道當為首要攻堅戰。

      “短期看房企轉型多還是在小打小鬧應對，并沒有背水一戰。”新城地產副董事長呂小平評價房企轉型現狀時強調，無風險利率水平居高不下，重資產、低現金流的萬達模式未來將難以復制或持續，房地產企業若想實現價值重構，需要從重開發高周轉模式分化為小股權大開發、輕資產重服務的模式。

      此外，房地產基金、信托、開發貸、債券票據甚至眾籌等品種的增加，也讓融資渠道組合策略應運而生。“未來融資多元化是大勢所趨，制度創新將是關鍵。”陸家嘴信托副總裁葉曉軍就建議稱，各類資產管理機構提高在標準化產品（REITs）和房地產基金（純股權投資）方面的專業能力，而創新則是提高競爭力和擴大市場空間的有力武器。

      央行在此次“9·30房貸新政”中，也明確提出要積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。企業先行先試也早已啟動。

      今年8月14日，海印股份公告稱聯合中信建投設立“海印股份信托受益權專項資產管理計劃”，這是國內首個以商業地產為基礎資產的資產證券化產品。此外，房企年內也紛紛轉向票據、債券和二級市場增發的融資模式創新；保利在4月通過全資子公司在境外發行5億美元固息債券、遠洋地產7月發行5億美元擔保票據。此外，年內仍有房企推進IPO，繼3月光谷聯合控股有限公司在港股主板上市后，大連億達中國控股有限公司在6月也成功上市。

      國時資產總經理張群革表示，房地產金融最終將打破目前銀行業主導的格局，發展成為由金融機構和非金融機構共同主導的態勢。在這期間，進一步金融化的房企也將迎來機會，加速轉型成為產業金融體或其他類基金投資管理機構。